Un presbytère sans destination

Appartenant au patrimoine communal depuis de nombreuses années, le presbytère était utilisé par les associations de la commune : tennis de table et atelier peinture au RDC et artiste en résidence à l’étage. Des activités qui ont trouvé à se reloger dans un bâtiment jouxtant l’école (tennis de table) ou lors de la rénovation de la salle polyvalente (atelier peinture). « Nous nous sommes beaucoup interrogés sur ce que pouvait devenir le presbytère : une nouvelle mairie ? une bibliothèque ? des locaux associatifs ? » exprime Lionel Van Aertryck, maire. « Mais à chaque fois, on ne trouvait pas d’utilité réelle à ce bâtiment ». Jusqu’à ce que les élus envisagent sa rénovation en logements.

Des logements aidés

La municipalité contacte alors 2 bailleurs sociaux. L’un deux refuse immédiatement, pour des raisons de coûts. L’autre, Néotoa (ex Habita 35), en convention avec la communauté de communes dans le cadre de sa compétence « logements locatifs sociaux en cœur de bourg », accepte. Dans le cadre de cette convention, Néotoa apporte des fonds propres plus importants sur des projets de petites tailles, qu’elle compense par des apports moins élevés sur des opérations de plus grande envergure dans les communes les plus attractives du territoire.

Côté commune

Néotoa propose de réaliser 3 logements sociaux juxtaposés, pour éviter les superpositions : un T2 de 58 m2 (loyer de 289 €/mois), unT3 de 71 m2 (369 €/mois) et un T4 de 85 m2 (438 €/m2). Chaque logement dispose d’un jardin. Deux ont été réalisés dans la partie ancienne. Un, dans une partie neuve, à la place de la partie la plus vétuste qui a été démolie. La municipalité, liée à Néotoa par un bail emphytéotique de 55 ans, a été consulté à différentes phases du projet. « Nous leurs avons fait confiance sur l’aspect bâti » indique le maire. « Nous avons pu faire des remarques sur les plans, puis lors du CCTP nous avons notamment pu faire des proposition concernant l’impact sur la santé de certains matériaux et nous étions invités aux réunions de chantier ».

Côté bailleur

Le loyer mensuel que percevra le bailleur est arrêté au niveau national (4,96 €/m2 de surface utile en 2014), majoré de 6% dans le cas d’une performance BBC, ce qui est la cas de cette opération. Côté dépenses, Néotoa prévoit des frais d’entretien et de gestion de 850 €/logement/an (frais de gestion, état des lieux, petits travaux, ...), une provision pour grosse réparation à partir de la 6ème année et un risque de vacance de 1% du temps. « Sur une base de 40 ans de loyers, nous savons donc à l’avance les recettes que nous procurera une opération et pouvons donc évaluer la faisabilité financière d’une opération, une fois les travaux estimés» explique Johan Landry de Néotoa. En pratique, «une opération n’est souvent excédentaire qu’au bout de 15 à 20 ans ».

-> le montage financier est dans la fiche en téléchargement